Рассрочка – это поэтапный способ оплаты при покупке квартиры. «АСКА Недвижимость» расскажет, как купить квартиру в рассрочку, кому это подходит и о каких проблемных нюансах нужно знать при заключении договора.
Что такое покупка квартиры в рассрочку?
При оформлении рассрочки на квартиру вносится первоначальный платеж, а оставшаяся часть суммы равномерно распределяется на ежемесячную или ежеквартальную оплату. Стандартный срок/условие предоставления рассрочки – 1 год под 10–12% годовых. Размер первоначального взноса – 20–30% от стоимости сделки. Иногда покупатель может договориться на выплату на протяжении большего срока – от 2 лет. Но чем выше срок выплаты, тем выше процентная ставка. То же правило работает в обратную сторону: если вся сумма сделки будет выплачена за 3 месяца – полгода, возможна беспроцентная программа.
В рассрочку можно купить и вторичку (от физ.лица), и первичку (от застройщика). Строительные компании начинают предлагать такую программу еще на стадии строительства, до ввода в эксплуатацию. Некоторые застройщики предлагают купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса или предоставляют вариант с максимально небольшим первым платежом под незначительный процент.
Предложений по рассрочке от застройщика много, а вот спроса – мало. Почти все крупные строительные компании предлагают выплачивать сумму покупки квартиры частями. Но соглашаются оформить рассрочку лишь 7% клиентов, покупающих жилье эконом- или комфорт-класса, и 15% – бизнес- и элит-сегмента. Для сравнения: ипотеку оформляют более 50–60% покупателей.
Все потому, что рассрочка – достаточно дорогой способ оплаты. Первоначальный взнос – 20%, а ежемесячный платеж на 12 месяцев равняется 6,6% от стоимости квартиры (без учета годовых). Т.е. за квартиру стоимостью 4 млн. рублей нужно будет внести первоначальный взнос 832 000 р. и дальше платить 264 000 р. каждый месяц в течение года.
Рассрочку берут немногие еще и потому, что недвижимость, которая идет по такой программе, на 8–10% дороже аналогичной, приобретаемой за счет личных средств или в ипотеку.
Эксперты выделяют 2 группы людей, для которых рассрочка выгодна (однозначно выгоднее ипотеки). Это, во-первых, люди, которым недостает некоторой суммы до полной оплаты. Им намного проще и выгоднее оформить рассрочку, чем брать ипотеку с ее бесконечным сбором справок и других документов. Во-вторых, это люди, у которых испорчена кредитная история, а также те, кто по каким-либо причинам не может подтвердить свой доход, чтобы получить одобрение банка.
Купить квартиру в рассрочку выгодно также тем, кто не хочет брать в долг у банка, или уверен, что скоро появится большая/недостающая сумма для покупки. К примеру, если вы продаете одну квартиру, чтобы приобрести другую, уже приглянувшуюся, но боитесь, что за время оформления сделки ваш полюбившийся вариант могут перекупить, рассрочка будет идеальным вариантом. Ипотека в этом случае никак не поможет, т.к. ее получение тоже занимает много времени, а также «обременяется» дополнительными платежами, процентами, страховкой.
Договариваясь о разделении платежей с застройщиком или продавцом, нужно быть на 100% уверенным в своем финансовом достатке. Иначе могут быть наложены штрафы, а в худшем случае вы потеряете квартиру. Нестабильная экономическая ситуация в мире, форс-мажоры и отсутствие финансовой подушки – все это отталкивает клиентов, которые думают об оформлении рассрочки. Однако, есть положительный момент: застройщик может предложить оформить ипотеку на оставшуюся часть, которую покупатель по каким-то причинам не может выплатить за обговоренный срок. Тем самым уменьшается размер ежемесячного платежа.
Если платеж не будет внесен вовремя, покупатель должен выплатить штраф. Его размер обговаривается заранее, но обычно составляет 1/300 ставки Центрального банка за каждый день просрочки. Также плательщик штрафуется на сумму (обговоренную заранее) за само наличие просрочки. Такой штраф составляет до 10% суммы договора. В случае, если платежи не поступают 30 дней и больше, застройщик или продавец может подать в суд и расторгнуть сделку.
Порядок оформления квартиры в рассрочку
Чтобы купить с рассрочкой жилье в новостройке или вторичное жилье, никаких особых документов не потребуется. Документы оформляются в следующем порядке:
- Стороны согласовывают стоимость, размер ежемесячных платежей, первоначальный взнос и прочие условия.
- Составляют и подписывают примерный ДКП (или ДДУ).
- Покупатель вносит задаток.
- Продавец начинает собирать документы для перерегистрации прав (см. список ниже).
- Составляется основной ДКП или ДДУ, дополненный новыми условиями (если есть).
- Документы подаются в Росреестр напрямую или через МФЦ. Начинается процесс перерегистрации прав собственности. Важно: заявление должно содержать информацию о наложении обременения в пользу продавца.
- Через неделю (9 дней в МФЦ) будет готова выписка из ЕГРН (с 2017 г. заменяет свидетельство), в которой квартира будет значится как обремененная. Т.е. квартира по документам является заложенной, покупатель не имеет права перепродать ее или подарить без согласования с залогодержателем (продавцом).
- Когда покупатель полностью выплатит долг, продавец обратится в Росреестр и обременение будет снято.
Если покупатель не будет выполнять свои финансовые обязательства, продавец сможет обратиться в суд для расторжения договора. Из судебной практики г. Геленджик по подобным делам могут быть два исхода. Первый: суд обяжет покупателя оплатить долг, но время выплаты неограниченно. Второй: суд вынесет постановление, обязывающее погасить долг единовременным платежом, а покупатель попросту не сможет это сделать. Поэтому важно заранее в договоре прописать критерии, регламентирующие систему внесения платежей и решения конфликтов.
Оформление договора
ДКП квартиры с рассрочкой в целом стандартный. Он должен отвечать требованиям ГК РФ, а именно статьям 454, 488, 489. Статья 454 обязывает продавца передать квартиру сразу после сделки, а покупателя – выплатить назначенную стоимость. В дополнение статья 488 указывает, что это должно быть сделано в срок, прописанный в договоре. Иначе покупатель должен будет возвратить квартиру, или уплатить долг и штрафы. По статье 489 объект недвижимости считается заложенным.
В отличие от стандартного ДКП, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой должен также включать следующие положения:
- общая сумма сделки;
- сумма первого платежа (% и сумма) или указание, что покупатель может купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса;
- срок кредита и конкретные даты внесения платежей;
- сумма ежемесячного платежа;
- каким образом будут вноситься оплаты (счет, реквизиты);
- штраф за невнесение платежей (в процентах за 1 день просрочки);
- условия расторжения договора из-за просрочки (через суд после 30 дней невнесения платежа);
- условия снятия статуса залога с квартиры (например, полная выплата задолженности).
По такому договору квартира будет зарегистрирована как объект с обременением, что снимет с продавца риски.
Перечень необходимых документов для рассрочки
Для переоформления прав собственности нужно подать в Росреестр пакет документов. Этим занимается продавец, но покупателю тоже полезно быть в курсе, какие документы будут подаваться.
Итак, после внесения задатка, продавец должен подать через МФЦ следующие документы:
• техпаспорт;
• выписку из домовой книги, содержащую информацию о том, что в квартире никто не прописан;
• копию ФЛС, подтверждающую, что нет долгов за коммуналку;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продавец имеет право собственности, а на объекте сделки нет обременений;
• правоустанавливающие документы, давшие право собственности продавцу (ДКП, дарение и т.д.)
• согласие супруги/супруга продавца на сделку;
• основной ДКП;
• заявления сторон на переоформление прав собственности;
• квитанцию об оплате госпошлины (2 тысячи рублей).
Как обезопасить себя от нерадивого продавца?
Оформляя сделку с рассрочкой, больше рискует именно продавец. Он доверяется покупателю и надеется, что тот будет соблюдать договоренность о ежемесячной оплате задолженности. Однако, некоторая опасность поджидает и покупателя.
Может возникнуть такое положение дел: вы внесли в срок все ежемесячные платежи, а продавец отказывается снимать залоговое обременение или откладывает поход в Росреестр. Чтобы подобной ситуации не возникло, нужно заранее обезопасить себя, составив расписки о получении денег. Последняя из них – для последнего платежа – должна содержать указание, что покупатель выполнил все свои обязательства. Желательно также передавать деньги только в присутствии нотариуса. Он будет свидетелем, что вы погасили задолженность вовремя.
Вывод
Рассрочка – это выгодная система платежей, но у нее есть свои недостатки. Рассматривая условия конкретной строительной компании, следует внимательно читать договор. Могут быть добавлены нестандартные критерии.
