Как купить недвижимость: полная инструкция

Полноценное руководство – от проверки документов до оформления права собственности. Специфика, детали и ситуации.

Как осмотреть саму квартиру

Вечером любая квартира смотрится уютнее. Поэтому на осмотр лучше ехать в утреннее или дневное время, когда хорошо светит солнце и в холодную погоду зимой, осенью или весной. В это время можно проверить, как функционирует отопление, не поломаны ли батареи, нет ли сырости или плесени по стенам, протечек с крыши.

Необходимо также проверить горячее водоснабжение. На верхних этажах некоторых домов вода недостаточно горячая, что может стать проблемой для жильцов.

Можно побеседовать с жильцами соседних квартир, но не всей их информации можно верить. Проверяйте все сведения. Бывали случаи, когда после разговора с соседом выяснялось, что человек, представившийся вам продавцом – на самом деле арендатор, мошенник.

Обратите внимание на транспортную инфраструктуру вокруг дома: насколько близко остановка общественного транспорта, как до нее дойти, где парковка, сколько свободных мест.

Если вы планируете завести ребенка или у вас уже есть дети, желательно, чтобы окна приобретаемой квартиры выходили во двор. Так вы сможете видеть ребенка, когда он гуляет на детской площадке. Также проверьте, где находится ближайшая школа и детсад.

Как проверить жилье на юридическую чистоту

Сначала нужно заказать выписку из Росреестра на приобретаемое помещение. В этом документе будет отражено все, что вам важно знать: данные собственников, обременения, техническая информация о квадратуре, этаже, количестве комнат, наличии балкона. На что необходимо обратить внимание?

На каких основаниях продавцу в собственность перешла эта квартира

Основаниями перехода права собственности могут быть:

1. Купля-продажа. Посмотрите в выписке, когда жилье было приобретено последний раз и сколько за 2-5 лет было собственников. Если квартиру снова продают спустя недолгое время, да и до этого было много приобретающих ее лиц, стоит насторожиться. Возможно продавец – мошенник, или с помещением есть проблемы.
2. Приватизация. При такой форме передачи права собственности проблемы могут возникнуть наличия несовершеннолетних собственников. При оформлении договора приватизации они могли быть не указаны, но их права на недвижимость сохраняются. Поэтому узнайте, были ли несовершеннолетние дети у семьи, когда квартира приватизировалась, и если ответ – да, то для покупки требуется согласие детей в письменном виде. В ином случае, несовершеннолетние могут заявить о своих правах в суде и сделка будет признана недействительной.
3. Дарение. Насторожиться стоит, если дарителем был пенсионер. Это могло быть схемой мошенничества или честного уговора: к примеру, сиделка заботится о старушке, а та дарит ей квартиру. Ваша покупка не будет незаконной, но вы можете попасть в долгую судебную тяжбу. Возможно после смерти дарителя появятся родственники, которые недовольны дарением и претендуют на долю наследства. Подаренную квартиру они вряд ли отсудят, но точно втянут вас в судебный спор. Поэтому проверьте информацию о дарении: кто был дарителем, когда было подарено помещение, есть ли претензии родственников. Можно не беспокоиться, если квартиру подарили больше 5-10 лет назад.
4. Наследство. Проблема может возникнуть из-за появления других наследников, кроме продавца. Здесь нужно принимать обычную позицию банка: не покупать недвижимость, которая была унаследована менее 1 года назад. Объективно хорошей покупкой будет квартира, унаследованная больше 5 лет назад. Это намного снизит риски возникновения судебных тяжб.

Вообще постарайтесь узнать больше о людях, которые были предпоследними собственниками, и том, как продавец получил в собственность понравившуюся вам квартиру.

Наличие обременений и арестов

Квартира могла быть оставлена в залог, взята в ипотеку, мог быть наложен арест. Нередки также случаи, когда пытаются продать недвижимость, являющуюся предметом судебного спора. О таких подводных камнях вы тоже можете узнать из выписки ЕГРН.

Подлинность документов

Проверьте, чтобы документы были без подчисток или помарок, а каждое исправление нотариально заверено. Также ДКП, которые были заключены до 2013 года, и другие документы, подтверждающие переход права собственности, (дарение, приватизация, ДДУ) должны иметь сведения о регистрации в Росреестре.

Техпаспорт

Изучите чертежи для сравнения проекта с фактическим положением. Все запланированные конструкции находятся на своих местах? Тогда беспокоиться не стоит. А вот расхождения могут свидетельствовать о незаконных перепланировках, объединении нежилых помещений с жилыми.

Дополнительно убедитесь, что в выписке из ЕГРН и техпаспорте значатся те же данные о квадратуре помещения, количестве комнат и др. Если обнаружатся противоречия, продавец обязан их ликвидировать до передачи прав. Вам невыгодно покупать такую квартиру, потому что узаконивать перепланировку будете вы, и оплачивать штраф тоже.

Важный момент: если перепланировка, которую провел продавец, не была вовремя узаконена, то возможно вам не удастся узаконить ее после покупки. Иногда при ремонте демонтируют или задевают несущую стену. Это создает опасность жизни в доме. Вам грозит не только оплата штрафа, но и объявление дома аварийным. Поэтому придерживаемся правила – сначала узаконивание, потом покупка.

Проблемные собственники

Кого считать проблемными собственниками:

5. Несовершеннолетних. Продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, не так уж легко. Необходимо заручиться поддержкой органов опеки, а они обычно с неохотой выдают такое разрешение. Не оформляйте сделку, пока продавец не предоставит разрешение органов опеки.
6. Недееспособные или люди, дееспособность которых может быть сомнительна. К примеру. Это люди преклонного возраста или хронические алкоголики. Покупая у них недвижимость, вы можете быть втянуты в судебный спор с их недовольными родственниками. Перед покупкой обязательно проверьте, есть ли у продавца справка из психоневрологического диспансера.
7. Отсутствующие. Это люди, которые находятся в местах не столь отдаленных, на армейской службе, пропавшие без вести, переехавшие больше 5 лет назад. Факт отсутствия в момент продажи в городе или стране не исключает право собственности. Поэтому при оформлении нужно получить разрешение всех собственников.

Разрешение супруга

Официально согласие супруга не требуется. Но вы можете настоять на получении нотариально заверенного согласия. Дело в том, что супруг/супруга может оспорить продажу в суде, если окажется, что он/она был(а) не знал(а) о сделке.

Также, если продавец разводился ранее, попросите показать судебное решение, чтобы убедиться, что бывшая вторая половина не имеет претензий к разделу совместно нажитого имущества.

Нет ли долгов

Проверьте квитанции об оплате коммуналки и имущественного налога на наличие задолженностей. Вы не обязаны возвращать долги бывшего владельца, но вытребовать их оплату после совершения сделки будет хлопотно.

Все в порядке? Заключаем договор

В соответствии с правилами ДКП должен быть заключен в 3-х экземплярах (1 – продавцу, 2 – покупателю, 3 – Росреестру). Нотариально заверять договор нужно, если:

1. вы покупаете долю квартиры;
2. собственник – несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
3. заключается договор с пожизненной рентой.

В остальных ситуациях вы сами решаете, заверять ли договор у нотариуса. Но при принятии решения помните, что ДКП – единственное доказательство вашего права собственности в суде, если сделка сорвется. Поэтому лучше привлечь к оформлению юриста или нотариуса. Специалист укажет на важные пункты договора и найдет ошибки.

Что важно указать в договоре:

1. Дефекты. Как выглядит квартира, есть ли дефекты и обязательство их компенсировать.
2. Оплата. Когда и как будут переведены деньги: до подписания договора или после, до регистрации или после.
3. Риски. Кто несет риск существенного изменения обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).
4. Споры. Как будут решаться споры, если они возникнут.
5. Передача квартиры. Когда будет подписан передаточный акт и переданы ключи.
6. Расторжение сделки. Условия, при которых договор может быть расторгнут по обоюдному согласию иди из-за уклонения одной из сторон от своих обязательств.
7. Гарантии. Заявление продавца, что на квартиру нет обременений (прав третьих лиц) и задолженности по индивидуальным услугам. А если есть, то в заявлении он должен обязаться их оплатить.

Что дальше: после заключения договора купли-продажи

Далее оформляется передаточный акт. Его подписывают обе стороны. После этого регистрируйте ДДУ или ипотеку, если это планировалось.

Затем обращайтесь в МФЦ или Росреестр для регистрации перехода права собственности. Образец заявления и список необходимых документов вам выдадут там же. Обычно в него входят госпошлина, паспорта сторон, документ о праве собственности продавца, выписка из ЕГРН, техпаспорт, 3 ДКП, 3 передаточных акта.

Через несколько дней после того, как сотрудник гос. учреждения примет документы, вам будет выдана выписка из ЕГРН, в которой вы будете значиться как собственник недвижимости. Свидетельства в 2020 году не выдают.

Как защищены ваши права

Пленумом Верховного суда РФ установлено, что продающая сторона не может потребовать признать ДКП недействительным. В случае если продавец отказывается регистрировать ваше право собственности через Росреестр, вы можете подать на него в суд, руководствуясь статьей 551 ГК РФ. Если все документы подлинные, то суд займет вашу сторону.