Решение квартирного вопроса, закрытие сложной сделки по недвижимости вызывает массу вопросов и волнение со стороны покупателя и продавца. В нынешней практике принято делегировать полномочия опытному посреднику, который знает все тонкости сделки вне зависимости от ее сложности. Такой посредник — риэлтор работающий в крупном агентстве или небольшой фирме и получающий процент от сделки. Специалисту делегируют ключевые и второстепенные задачи, такие как: поиск покупателя, оформление документов, контакт с нотариусом и госучреждениями, показ недвижимости в удобное для клиента время, ответы на звонки и решение ряда юридических нюансов.
Делегирование нужно прежде всего чтобы обезопасить себя при проведении сделки, освободить время, не вникать в решение вопросов с документами, в которых разбирается далеко не каждый. В первую очередь возникает вопрос как найти хорошего риэлтора, и не пожалеть о потраченном времени и средствах. Как понять что человек оказывающий такие услуги действует в интересах клиента и полностью компетентен. Будем разбираться в этом далее.
Где искать риэлтора?
Большая часть респондентов при поиске риэлтора опирается на личные связи, рекомендации близких людей и знакомых. Это понятно. Ведь здесь побеждает склонность человека доверять в первую очередь источникам, которые имели реальный опыт общения с определенным специалистом и в итоге получили положительный результат, — закрыли сделку успешно. Но что если таких знакомых нет, где найти риэлтора? В этом случае нужно заняться поиском посредника самостоятельно, отсеивая подозрительные предложения.
Осторожно: Интернет!
Можно обойти пару десятков агентств самостоятельно если на это есть время и пообщаться с каждым представителем лично. Но времени на это нет. Тогда, где найти хорошего риэлтора? Отправиться на поиски во всемирную Сеть. При таком подходе стоит помнить, что Интернет привлекает множество мошенников. Кроме того, четверть фирм, которые предлагают свои посреднические услуги через интернет работают не так давно и имеют малоопытный персонал. Поэтому стоит научиться разбираться как правильно подбирать агентства из интернета.
- Первое что стоит сделать — не обращаться за помощью к социальным сетям. Вероятность, что вы найдете здесь опытного спеца 1 % из 100. А 99 % это некомпетентные люди, которые ищут где быстро поживиться. Поэтому тратить время не стоит.
- Стоит изучить отзывы на специализированных формах.
- Посещая сайты агентств обратите внимание на их содержание. У хорошо зарекомендовавших компаний сайт будет не одностраничным и рекламным, а с массой полезной информации, отзывами клиентов, статьями на тему недвижимости, рекомендациями от специалистов по заключению сделки. Также сайт должен содержать ключевую информацию о компании и контакты.
- Важно пользоваться наиболее популярными поисковыми системами, типа Google. Учтите, что первые позиции в поиске занимают компании, которые купили место в топе. Поэтому их репутация может не соответствовать занимаемой строке в выдаче.
- Слишком навязчивые сайты, которые требуют регистрации, личных контактов также стоит обходить стороной.
Когда вы «отсеете» некомпетентные фирмы и создадите свой топ лист агентств, где сможете найти риэлтора приступайте к изучению контактов и основной информации.
- Узнайте насколько крупное агентство, как давно предоставляет риэлторские услуги.
- Узнайте есть ли у компании награды и сертификаты, принимают ли ее сотрудники участие во всевозможных форумах, семинарах.
- Поинтересуйтесь какую комиссию взимает агентство за сотрудничество. Обычно в одной и той же местности процент не сильно отличается. В среднем комиссия составляет не более 5 %.
- Наличие лицензии у компании или свидетельство о членстве в Гильдии Риэлторов будет большим преимуществом, тем более если номер лицензии входит в топ 200 риэлторских фирм. Это указывает на стабильное положение выбранного агентства и его отличную репутацию.
- Поинтересуйтесь где расположен офис конторы.
- Если агентство предоставляет возможность получить бесплатную консультацию, не отказывайтесь! Так вы сможете понять подходит ли вам сотрудничество с агентом и убедитесь в профессионализме.
Компания идеально подходящая по всем критериями будет именно той, где вы сможете найти риэлтора для продажи.
Крупное и известное — не равно качественное
Клиенты склонны доверять компаниям известным в сфере недвижимости. Здесь каждая задача делегируется между менеджерами, операторами колл центра и непосредственно исполнителем. Персона клиента здесь может быть второстепенной, на первом месте — прибыль и скорость. С одной стороны надежное крупное агентство это гарантии того, что сделка пройдет гладко, без рисков. Если вас не устраивает такой подход, — будет неплохо найти небольшое агентство, которое возглавляет бывший специалист по недвижимости решивший открыть свою фирму. Здесь вам уделят больше внимания. Но помните, что в маленьких компаниях из за недостатка средств могут экономить на привлечении профессиональных юристов.
Когда нужно найти риэлтора для продажи квартиры помните, что даже в крупных компаниях нельзя исключать человеческий фактор. Здесь могут работать специалисты, готовые оскорбить и нахамить, либо риелторы заключившие всего несколько сделок. Последних допускают к работе из-за большой текучки кадров. Первые не уходят в силу того, что их ценит руководство. А один два клиента с жалобами для них не показатель плохой работы. Идеальный вариант — компания которая работает на рынке недвижимости всего несколько лет, но дорожит репутацией и содержит в штате кадры, которые готовы выслушать и пойти на компромисс с самым требовательным клиентом.
Минусы «сарафанного радио»
Даже если вы нашли агента по рекомендации, не торопитесь радоваться. У всех людей разный темперамент и манера общения, поэтому нет гарантий, что посредник, который помог вашему другу сдать квартиру станет идеальным помощником для вас. Тем более если у вас задача не сдать, а поручить b>риэлтору найти квартиру для покупки и провести сделку. Здесь «сарафанное радио» может даже навредить. Хотя в большинстве случаев «хороший риэлтор» хорош во всем, бывают и исключения.
Когда «сарафанное радио» не работает и среди ваших знакомых нет того, кто посоветует специалиста по продаже недвижимости, — положитесь на себя. Определите: вам нужен частный риэлтор с хорошей практикой за плечами или агент из крупной компании. Но прежде всего вам предстоит подобрать компетентного специалиста, который выслушает, подскажет, пойдет на уступки и грамотно «закроет» сделку.
Знакомство и предварительное общение по телефону
Подобрав идеального риэлтор недвижимости не стесняйтесь задавать вопросы касающиеся непосредственно его деятельности: с какими случаями в практике сталкивался, как быстро и удачно разрешал спорные ситуации, как развивается профессионально. Может он участник специализированных курсов, форумов. Так вы поймете насколько человек профессионал. Неплохо пообщаться на отвлеченные темы, которые интересуют всех: погода, курс валют, политика. Это поможет вам понять насколько комфортный и приятный человек находится рядом. Ведь вам предстоит поддерживать связь не одну неделю.
Какие же вопросы можно и нужно задавать при первом общении по телефону?
Обращаясь к частному специалисту узнайте какие операции с недвижимостью он проводит. После чего станет понятно состоится ли сотрудничество. В случае звонка в специализированное агентство вы озвучиваете запрос, например на продажу дома. После чего вас соединяют с профильным риэлтором, которому вы расскажете все подробности. На этом этапе уточните как скоро агент готов приступить к работе по вашему запросу, узнайте об этапах сделки, сколько времени понадобится на каждый. Какими проектами параллельно занимается. Опытный риэлтор не будет одновременно вести более 2-3 х дел. Узнайте, что требуется от вас, где будет размещена информация о продаже недвижимости.
Есть ли юридическое сопровождение сделки?
В представлениях большинства клиентов, риэлтор это сотрудник, который подбирает подходящую недвижимость и на этом его обязанности заканчиваются. На самом деле агент сопровождает юридическую сторону сделки, проверяет не находится ли недвижимость в аресте, в кредите, выступает гарантом при расчете между покупателем и продавцом во время сделки. Если вы столкнетесь с неопытным агентом, то по его вине сделка может не состояться или вы потеряете деньги.
Проводится ли оценка недвижимости?
Дополнительно риэлтор обязан провести оценку недвижимости на основе тщательного анализа рынка предложений в местности, где расположен дом/квартира. Для этого не достаточно устного описания недвижимого имущества. На начальном этапе агент сможет озвучить лишь приблизительную стоимость. После чего можно будет давать объявление о продаже.
Как будет осуществляться реклама объекта?
Размещая рекламу в СМИ, на специально приспособленных площадках на улице и в транспорте, на интернет сайтах риэлтор ускорит процесс продажи. Поможет выгодно выделить ваше предложение на фоне других. Корректно подаст информацию всем откликнувшимся на предложение и уберет возражения. Одним словом поможет быстро и выгодно продать, ведь это в его интересах. И чем быстрее состоится сделка, тем раньше вернуться вложенные силы в виде денежного вознаграждения для агента.
Размер комиссионного вознаграждения и гарантии безопасности сделки
Заключая договор с частным риэлтором или агентством продавец и покупатель получают гарантии безопасности. Но за это приходится платить. Некоторые считают, что сами в силах справится с продажей и сэкономить средства. Как показывает практика этим пользуется большинство мошенников. В итоге, продавец остается без недвижимости и без денег. Чтобы этого не произошло с вами, — не поскупитесь и выделите сумму которую запросит посредник после сделки. Обычно за услуги агент требует 3, 4 или 5 % от конечной стоимости недвижимости. Некоторые агенты устанавливают фиксированный процент вне зависимости от цены. В случае аренды квартиры, плата взимается с арендатора в размере 100 % от месячной стоимости. Арендодателю это ничего не стоит.
Оформление договора на оказание услуг
Когда вы достигли устных договоренностей с риэлтором самое время заключить договор. Перед тем как подписывать каждый экземпляр уточните все неясные вам вопросы. Договор должен содержать:
- обязательства агентства и продавца/покупателя;
- права обеих сторон;
- сроки исполнения;
- сумму комиссии за услуги.
Немаловажно упомянуть в договоре, что вся передаваемая информация не должна попасть к третьим лицам. На этом этапе запросите, чтобы риэлтор присутствовал на каждом показе. Это обезопасит вас от мошеннических действий.
В чем заключается отличие стандартного договора от эксклюзивного?
Стандартный договор подразумевает возможность сотрудничества с несколькими агентствами сразу. Эксклюзивный дает преимущество конкретному частному агенту или компании. Заключается для того, чтобы продавец не обратился за помощью одновременно к нескольким фирмам из за чего может возникнуть путаницы.
Заключение
Риэлтор выступает посредником между покупателем и продавцом, арендодателем и арендатором. Опытные специалист — это гарантия безпроблемного закрытия сделки и спокойствия клиента. Где искать и как фильтровать предложения различных агентств мы упомянули выше. Не забудьте задавать как можно больше вопросов до подписания договора, чтобы не пожалеть. Теперь выбор за вами!
