Для многих российских семей покупка квартиры или дома на вторичном рынке — это единственный доступный вариант для решения жилищного вопроса. В отличие от новостройки, так называемая вторичка не требует вложений и позволяет осуществить давнюю мечту — оперативно въехать в собственное жилье. Стоит отметить, что такие сделки требуют особого внимания и знаний со стороны потенциальных покупателей. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости насыщен «черными риелторами» и другими желающими обогатиться за счет фиктивно оформленных договоров. Предлагаем вам ознакомиться с особенностями заключения сделки при покупке квартиры на вторичном рынке — далее вы найдете исчерпывающие ответы на все возможные вопросы и получите актуальные советы.
Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
Первый вопрос, который возникает у покупателя — стоит ли обращаться за услугами риелтора. Однозначного правильно ответа здесь нет — все зависит от ваших финансовых возможностей и желания вникать в порядок заключения сделок на вторичном рынке. Конечно, профессиональный агент в области недвижимости сократит ваше время, подберет подходящие по бюджету варианты, проконтролирует законность оформления документов и сопроводит процесс до момента передачи денег продавцу. Но такая услуга обойдется покупателю в копейку — за свои услуги риелторы берут процент от стоимости вторичного жилья или фиксированную комиссию.
На заметку. Обращаться или нет к риелтору — дело ваше. Средняя стоимость услуг варьируется от 1 до 5% от суммы сделки. Например, при покупке дома на вторичном рынке по цене 5 000 000 рублей вы можете заплатить агенту от 50 000 до 250 000 рублей. Если же вы внимательно прочтете нашу инструкцию по порядку оформления договора купли-продажи и подбору жилья, необходимость в такой услуге отпадет и вы сэкономите собственные сбережения.
Итак, вы решились на самостоятельное оформление сделки по покупке недвижке на вторичке. Сегодняшние инструменты для поиска и возможности сети интернет существенно упрощают задачу, стоящую перед будущим владельцем квадратных метров. Наиболее быстрый вариант подобрать жилье — это изучить варианты от проверенных сайтов покупки-продажи недвижимости. Рекомендуем обратить внимание на следующие популярные площадки:
- Авито — информационный ресурс, позволяющий покупателям знакомиться с объявлениями от риелторов и прямых продавцов. Сайт не является специализированной площадкой, но вполне подходит для решения жилищных проблем и выбора вторички;
- ЦИАН — ресурс, созданный с целью помочь покупателям и продавцам приобрести или реализовать недвижимость. Здесь можно найти квартиру или дом в любом регионе России;
- Домофонд — специализированная площадка, которая содержит не только актуальные объявления, но и встроенный ипотечный калькулятор, а также отчеты профильных специалистов;
- ДомКлик — платформа от банковского гиганта Сбер, способная решить проблемы покупателей в один клик. Сделки на таком ресурсе безопасны и менее продолжительны по времени — Сбер проверяет своих партнеров, что существенно упрощает процесс приобретения, в том числе и с помощью ипотечных средств. Есть удобное мобильное приложение, которое будет уведомлять вас о новых публикациях от продавцов и решениях по кредитной заявке.
Инструментов для поиска много. Рекомендуем воспользоваться несколькими вариантами для того, чтобы максимально охватить рынок и найти подходящий вариант для оперативного решения жилищного вопроса.
Ищем объявление: на что обратить внимание
Выбор квартиры по объявлению — ответственный шаг. Каждый покупатель при этом в первую очередь руководствуется стоимостью, метражом, территориальным расположением, наличием инфраструктуры и другими факторами. На этом этапе рекомендуем тщательно изучить все предложения от потенциальных продавцов и обратить внимание на следующие моменты:
- Фото.Большое число хороших кадров, снимки двора и подъезда позволят вам составить представление о реализуемой квартире. Отсутствие фотографий или откровенный фотошоп — повод задуматься о реальном состоянии объекта продажи;
- Описание.Чем больше информации о квартире предоставлено, тем проще вам будет понять о ее состоянии и особенностях продажи. Например, присутствующая на фото мебель не всегда остается будущему владельцу, о чем лучше упомянуть в описании. И, наоборот, слишком художественная характеристика должна насторожить потенциального покупателя — вполне возможно вам пытаются продать «кота в мешке».
- Инфраструктура и район. — специализированная площадка, которая содержит не только актуальные объявления, но и встроенный ипотечный калькулятор, а также отчеты профильных специалистов;
- Стоимость.На самом деле этот пункт, скорее всего, для каждого покупателя занимает первую позицию, определяющую выбор. Но сейчас хотелось бы сказать о необоснованно низкой цене, по которой продается квартира. Этот факт может указывать на то, что объект недвижимости реализуют мошенники. Отдавайте предпочтение вариантам по среднерыночным ценам, отследить которые не составит труда.
Обратите внимание! Рекомендуем заключать предварительный договор купли-продажи только после реального осмотра квартиры или дома. Даже если вы планируете приобретение недвижимости в другом городе — не проблема. Сегодняшние способы связи и визуализации без труда позволят поближе познакомится с объектом предполагаемой покупки в режиме онлайн.
Звонок продавцу
Итак, выбор сделан, и вы готовы позвонить продавцу. Перед тем, как договориться о встрече, не забудьте задать несколько важных вопросов для того, чтобы сразу отсеять ненадежные варианты и сэкономить время. Алгоритм проведения переговоров прост:
- Начните диалог с вопроса о том, продается ли квартира по указанному адресу. Бывает так, что на сайтах указаны неактуальные сведения об объектах, давно снятых с продажи.
- Уточните, кто реализует данный объект недвижимости. В интернете есть много предложений как от собственников жилья, так и от риелторов.
- Спросите у продавца о реальной стоимости квартиры или дома и возможности торга.
- Подробно расспросите владельца о состоянии жилья, дате последнего ремонта и наличии мебели.
- Уточните о возможных юридических ограничениях. Наличие несовершеннолетних собственников, неузаконенных перепланировок и других обстоятельств могут существенно усложнить процесс заключения сделки купли-продажи.
- Спросите у продавца о его готовности покинуть жилье сразу после оформления договора. Возможно, собственник сам нуждается в последующей покупке недвижимости для переезда.
Проверка собственника
Сделка купли-продажи возможна только после того, как вы убедились в законности документов и отсутствии потенциальных мошеннических действий со стороны продавца. Для этого потребует провести небольшую, но важную проверку.
Первое, с чего стоит начать — попросить владельца предоставить следующие документы:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор дарения, выписка ЕГРН и т.д.);
- документы других собственников при их наличии.
Важно! Если объект продаст не владелец квартиры, а лицо, выдающее себя за него, сделка может быть признана в суде фиктивной. Из этого вытекает, что попав в такую ситуацию, можно потерять не только жилье, но и деньги.
Какие вопросы задавать продавцу
Следующий этап — это непосредственный разговор с продавцом. При ведении беседы постарайтесь задать как можно больше вопросов о квартире и уточнить все нюансы. Советуем обратить внимание на следующие пункты:
- Ведите диалог с собственником квартиры или его официальным представителем по доверенности.
- Проверьте государственную регистрацию права собственности и убедитесь в том, что перед вами оригиналы документов. Сделать это можно на сайте Росреестра.
- Уточните, в какой срок будут сняты с учета зарегистрированные на территории лица.
- Попросите у продавца документы, подтверждающие его семейное положение, и убедитесь в том, что супруг или супруга согласны на проведение сделки.
- Узнайте у собственника, владеют ли несовершеннолетние дети долей в собственности. Такие сделки требуют дополнительного разрешения со стороны органов опеки.
- Уточните, есть ли действующие ограничения на квартиру. Например, ипотека, нерешенные судебные споры или долги за коммунальные услуги.
Документы
Подлинность документов и полнота их предоставления — залог законной сделки и отсутствии рисков для покупателя. Перечислим список документов, с которыми вам необходимо ознакомиться до момента заключения договора купли-продажи:
- Паспорт;
- Документы на собственность (договор купли-продажи, дарения или наследования и т.д.);
- Разрешение органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних;
- Выписка из ЕГРН;
- Разрешение супруги на реализацию недвижимости;
- Выписка из домовой книги;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Обратите внимание! Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров также обязательны к предоставлению. Они должны быть датированы тем месяцем, в котором планируется продажа квартиры или дома.
Данные
Следующий шаг — проверка документов на подлинность. Для этих целей вы можете снять копии с предоставленных оригиналов и убедиться в законности их оформления. На это у вас уйдет максимум несколько часов — всю информацию можно найти в интернете или уточнить по телефону выдавшего органа.
Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире
Бывают ситуации, когда после проведения сделки купли-продажи объявляются претенденты на квадратные метры. Избежать подобного можно — достаточно запросить у продавца выписку из домовой книги за весь период и убедиться в том, что все зарегистрированные лица были выписаны и об этом факте внесена соответствующая запись.
Прописанный на территории жилплощади человек имеет полное право жить в ней. Конечно, вы сможете выписать его по решению суда, но лучше избегать таких неприятных ситуаций.
Совет. Попросите продавца подготовить нотариально заверенное заявление от прописанных собственников о том, что они готовы выписаться в установленный срок.
Техническая проверка
Технический паспорт квартиры или план жилого помещения — документы, обязательные к изучению. Незаконные перепланировки и другие изменения могут привлечь к серьёзным последствиям — уполномоченные органы потребуют ликвидировать последствия и назначить штраф. Будьте аккуратны даже в том случае, если продавец предлагает приятную скидку за наличие перепланировок.
Документы
После того, как вы убедились в том, что квартира вам полностью подходит и все предоставленные документы имеют юридическую силу, стоит переходить к важному этапу — подписанию договора купли-продажи. Формы заключения таких сделок могут быть как дистанционными, так и в режиме реального времени. В любом случае договор сдается на регистрацию в органы Росреестра в сопровождении следующих документов:
- Паспорта продавца и покупателя;
- Выписка ЕГРН;
- Домовая книга;
- Нотариальное согласие супруга(и);
- Заключение органов опеки (при необходимости);
- Ипотечный договор с банком — в случае покупки квартиры за счет заемных средств.
Договор
В установленные сроки уполномоченные органы зарегистрируют договор, что будет подвтерждаться официальной отметкой на документе и наличию соответствующей записи на сайте Росреестра. Только после этого момента можно переходить к расчетам.
Деньги
Расчеты по договору должны быть произведены в указанные сроки и строго по прописанным реквизитам. Если был внесен задаток, окончательная сумма вносится на счет продавца как разница между авансом и стоимостью квартиры.
Внесение аванса или задатка
В некоторых случаях продавец просит покупателя внести задаток как подтверждение серьезности своих намерений. Стоит отметить, что такая ситуация вполне уместна. В этом случае потребуется документальное подтверждение о внесении задатка — нотариальная расписка о получении средств или платежное поручение с соответствующим назначением, подтверждающее факт перечисления денег на расчетный счет продавца.
Подписание договора купли-продажи и передача денег
Выбор банка и способ окончательных расчетов обговаривается заблаговременно и фиксируется в договоре купли-продажи. Есть несколько вариантов на выбор участников сделки:
- банковская ячейка;
- открытие аккредитива;
- расчеты платежным поручением.
Уточните размер комиссии за услуги банка и выберите предпочтительный для обеих сторон вариант.
Ключи от квартиры
И вот наступает самый приятный момент — договор зарегистрирован без замечаний и вас можно поздравить с приобретением недвижимости на вторичном рынке. Теперь осталось только подписать акт приема-передачи квартиры, получить ключи и наслаждаться приобретением. Желаем удачи на новом месте!
